فورة أسعار العقارات . فقاعة العقارات العالم متورم *************

Mar 30, 2021

Apr 23, 2021

 في الدول الغربية خلال العام الماضي والأشهر الأولى من العام الجاري العديد من الخبراء، إذ إنها حدثت في وقت يئن فيه العالم تحت ضربات جائحة كورونا وتداعيات الإغلاق السلبية على النمو الاقتصادي العالمي، خاصة في منطقة اليورو التي لا تزال تعاني من تشديد إجراءات إغلاق النشاط الاقتصادي.

 ارتفعت أسعار المساكن في منطقة اليورو التي تضم 19 دولة بنسبة 5.75% خلال العام الماضي، 2020، رغم الانكماش الاقتصادي الكبير الذي شهدته دول المنطقة.
وفي الولايات المتحدة ساهمت حزمة الإنعاش الاقتصادي التي أقرها الرئيس جو بايدن والبالغة 1.9 تريليون دولار وتوجهه نحو ضخ 3 تريليونات دولار أخرى في البنى التحتية، في رفع معنويات المستهلكين وفتحت شهيتهم لشراء المساكن الجديدة أو الانتقال وإعادة تدوير القرض العقاري. وتشير بيانات مؤسسة الإقراض الفيدرالية الأميركية "فريدي ماك" إلى أن مبيعات المنازل المسكونة ارتفعت بنسبة 5.6% في العام الماضي إلى 5.64 ملايين مسكن.

وتشهد الولايات المتحدة في الوقت الراهن فورة عقارية غير مسبوقة، وترتفع المبيعات خلال الأشهر الأولى من العام بنسبة كبيرة باتت ترعب مجلس الاحتياط الفدرالي (البنك المركزي الأميركي)، الذي يتخوف من التضخم المتسارع.

ولا يستبعد محللون ماليون حدوث فقاعة عقارية لاحقاً في الولايات المتحدة، إذ تواصل النمو القوي في الوظائف وسوق المال الأميركي.

يذكر أن الفقاعة العقارية التي حدثت في العام 2007 كانت السبب الرئيسي وراء أزمة المال العالمية التي كادت أن تؤدي لإفلاس القطاع المصرفي الأميركي. ويرى محللون أن احتمال حدوث فقاعة عقارية في الدول الغربية أصبح يقلق الحكومات والبنوك المركزية، إذ إن انفجار مثل هذه الفقاعة لاحقاً قد يهدد بعمليات إفلاس واسعة للشركات والبنوك والمواطنين.

يقول محللون بمصرف "آي أن جي" الهولندي إن هذه الارتفاع المتواصل بالسوق العقارية يعود إلى ثلاثة عوامل رئيسية، وهي: التمويل الرخيص في الاقتصادات الغربية، خاصة في أوروبا، التي تراجع فيها سعر الفائدة إلى أقل من صفر، وأموال التحفيز الضخمة التي ضختها الحكومات والبنوك المركزية خلال العام الماضي والتي قدرت بأكثر من 18 تريليون دولار، والوفورات لدى المواطنين والأثرياء من عمليات الإغلاق وتقييد الحركة التي أدت لتقليل الصرف الاستهلاكي وارتفاع حسابات التوفير، كما أن العديد من الحكومات الغربية ضخت أموالاً مباشرة في جيوب المواطنين، مثلما حدث في الولايات المتحدة.

في أوروبا، حذر البنك المركزي الدنماركي من مخاطر الارتفاع الكبير في حجم القروض الإسكانية بالبلاد على دورة الانتعاش الاقتصادي المتوقع بعد نهاية جائحة كورونا.
وفي بريطانيا، يشير تحليل بمجلة "انفسترز كرونيكال"، الأسبوع الماضي، إلى النمو السريع في السوق العقاري البريطاني. ويرى التحليل أن مشتريات المساكن البريطانية ارتفعت بنسبة 50% في شهر فبراير/ شباط الماضي، بسبب نهاية الإعفاء من "دمغة القروض الإسكانية". ولكن التحليل المتخصص يرى أن السوق العقاري البريطاني يتجه للنمو بنسبة 10% خلال العام الجاري.

 أن أسعار المساكن في ألمانيا تتجه للنمو بنسبة أكبر خلال العام الجاري مستفيدة من الوفورات في الحسابات المصرفية وتراكم ثروات الأغنياء، وذلك على الرغم من انكماش الاقتصاد الألماني بنسبة 10% في العام الماضي.
وفي فرنسا ارتفعت أسعار المساكن بنسبة راوحت بين 4 إلى 5% خلال العام الماضي، ومن المتوقع أن تنمو بنسبة تراوح بين 1.5 و2.0% خلال العام الجاري بسبب الموجة الثالثة من الجائحة.

*

البنوك المركزية قلقة من فقاعة عقارية في أسعار المنازل

خطورة على التكلفة الاجتماعية ويهدد بتعميق أزمة السكن وعدم تحمّل نفقات شراء مسكن، في وقت تفيد فيه المؤشرات بحدوث انفجار ديموغرافي.

أدت الطفرة التي شهدتها أسعار المنازل على مستوى العالم على مدى عدة سنوات والتي فشل حتى الوباء في إيقافها، إلى إجبار البنوك المركزية في جميع أنحاء العالم على مواجهة سؤال معقد، وهو ما الذي يجب أن تفعله حيال الأمر؟

غالبا ما تنظر الحكومات إلى الارتفاع المفاجئ في قيمة العقارات من أستراليا إلى السويد على أنه يخلق ثروة. لكن التاريخ يُظهر أيضا مخاطر عدم استقرار الفقاعات والتكلفة الاجتماعية الباهظة حيث يجد الملايين أنه لا يمكنهم تحمل نفقات شراء منزل.

والمفارقة هي أنه في حين أن الأموال الرخيصة الناتجة عن أسعار الفائدة المنخفضة أو السلبية قد أدت إلى ارتفاع الأسعار، فإنها بالكاد تظهر في حسابات البنوك المركزية للتضخم، وهو أحد المحركات الرئيسية لسياستها النقدية.

قال مانوج برادهان المؤلف المشارك لكتاب بعنوان “الانعكاس الديموغرافي العظيم”، الذي يتنبأ بحدوث تضخم على مستوى العالم في السنوات القادمة “النقاش حول ما إذا كنا نتناول التضخم بشكل صحيح بالفعل سيظهر أكثر فأكثر. ستحصل أسعار المنازل على الكثير من الاهتمام”.

ارتفعت أسعار العقارات السكنية على مستوى العالم بنسبة 60 في المئة في السنوات العشر الماضية، وفقا لمؤشر “نايت فرانك”. وفي العام 2020 وحتى عندما تسبب فايروس كورونا في خنق الاقتصاد العالمي، قفزت الأسعار مرة أخرى بمعدل 5.6 في المئة، بينما قفزت الأسعار بمعدلات تتراوح بين 20 في المئة و30 في المئة في بعض الأسواق.

في حين أن أسعار الفائدة المنخفضة كانت منذ فترة طويلة المحرك الرئيسي لهذا القطاع، فإن الدعم الحكومي الحالي لملكية المنازل والدعم الذي قدمته أثناء فترات الوباء في الآونة الأخيرة مثل تعليق الضرائب على الممتلكات كانا من ضمن العوامل أيضا.

على الرغم من ذلك ستنتهي إجراءات الدعم هذه، لكن الحكومات ستحاول تجنب الإجراءات السياسية المعقدة للحفاظ على ثبات الأسعار قدر الإمكان مثل حظر الملكية المتعددة للعقارات أو تخفيف اللوائح والقواعد التنظيمية للبناء.

*

 فقاعة عقارية

في 2020 ارتفعت أسعار المساكن في العالم بنسبة 5.3 في المئة. هذا ما أكدته حسابات صندوق النقد الدولي. ويعتبر ذلك أعلى نسبة ارتفاع سنوي في أسعار المساكن خلال السنوات الخمس عشرة الأخيرة. وتزامن هذا الارتفاع الكبير مع انفجار إحدى أكبر الأزمات الاقتصادية في التاريخ، أي تلك التي نتجت من جائحة كورونا. فأموال حزم الإنقاذ التي ضُخّت في الأسواق، من قبل الحكومات، بهدف تحفيز الاقتصاد، لم تذهب في الاتجاه الذي كان يتمناه صانعو السياسات. بل ذهب جزء كبير منها إلى الأسواق المالية لينتهي بها المطاف في قطاع المساكن، وفقاً لمؤشّر أسعار المساكن.

المفارقة أن أسعار المساكن المضخّمة سببت بالأزمة المالية التي هزت الاقتصادات العالمية في عام 2008. لكن الآن انقلبت الآلية، فأتى التضخّم في أسعار المساكن نتيجة للأزمة التي يشهدها العالم.
من مؤشرات هذا التضخّم في الأسعار، ارتفاع مؤشّر أسعار المساكن نسبة إلى الإيجارات، أي أن القطاع يعاني من فقاعة. فالارتفاع الهائل في هذا المؤشّر، يعدّ أحد أبرز علامات فقاعة العقارات التي سبّبت بأزمة 2008. كذلك، إن تسارع ارتفاع هذا المؤشر في السنة الماضية، ليصبح على مشارف مستويات ما قبل عام 2008، ينطوي على إشارة خطيرة في اتجاه أزمة مقبلة.

وفيما ارتفعت أسعار السكن بنسبة 5.3 في المئة في عام 2020، ارتفعت الإيجارات بنسبة 1.8 في المئة فقط، أي أن الارتفاع في الأسعار سبق الارتفاع في الإيجارات، وهو ما يفسّر التسارع الذي شهده مؤشّر الأسعار نسبة إلى الإيجارات. ولهذا الأمر نتائج إضافية ستظهر في تضخّم الأسعار.

فمؤشر السكن هو بند أساسي في مؤشر تضخّم الأسعار. بحسب صندوق النقد، يمثّل السكن نحو 20 في المئة من السلّة الاستهلاكية. لذا، وفقاً لحسابات الصندوق، إن ارتفاع أسعار المساكن بنسبة 5.3 في المئة يسبّب مباشرة تضخّم الأسعار بنسبة 1.5 في المئة على مدى سنتين.

من الطبيعي أن تمثّل هذه المعطيات مصدر قلق لصانعي السياسات. خصوصاً أن الخوف من مخاطر التضخّم في تصاعد على صعيد العالم كله. كما أن تأثير ارتفاع أسعار السكن على كلفة المعيشة يجب أن يكون دافعاً لهؤلاء للاهتمام بهذه الظاهرة، فهو أمر يمسّ بالأمن الاجتماعي للسكان. ومن ناحية أخرى، إن هذا الارتفاع في أسعار السكن في خضم أضخم أزمة اقتصادية شهدها العالم، لا بد أن يكون جرس إنذار لمدى نجاح السياسات المالية والنقدية التي نفّذها هؤلاء المسؤولون في تحقيق أهدافها. فما يظهر اليوم من تضخّم في الأسواق المالية وأسواق السكن لا يدل إلا على أن هذه السياسات قد فشلت فشلاً ذريعاً.

*

Sep 5, 2020

تدفق نقدي هائل بالاقتصاد العالمي.. ارتفاع أسعار العقارات ثروة للمالكين ومأزق للمشترين

 من المتوقع أن يصل ارتفاع المعروض النقدي في البنوك المركزية إلى 75% خلال العام الحالي، وتحتاج الاقتصادات إلى حلول عاجلة للتعامل مع هذه الزيادة التي قد تستمر بنفس الوتيرة العام القادم، وذلك إثر التداعيات الاقتصادية التي سببها فيروس كورونا المستجد.

في مقال نشرته صحيفة ليزيكو (Les Echos) الفرنسية، قال الكاتب والخبير الاقتصادي باتريك أرتوس إنه في ظل تراجع التضخم المالي، من المتوقع أن يكون الحل الأمثل لامتصاص السيولة النقدية هو زيادة أسعار العقارات.

ومن أجل خلق التوازن، يقول الكاتب إنه ينبغي أن يزداد الطلب على النقود، إما بزيادة أسعار السلع والخدمات، وإما بزيادة أسعار الأصول والعقارات.

لكي يتم خلق التوازن مع زيادة المعروض النقدي ينبغي أن ترتفع الأسعار 

تعتبر العملة ضرورية لشراء السلع والخدمات (الاستهلاك والاستثمار)، وفي هذه الحالة، لكي يتم خلق التوازن مع زيادة المعروض النقدي، ينبغي أن ترتفع الأسعار.

لكن العقبة أمام التوجه الأول، أي زيادة أسعار السلع، هو أن الرابط التقليدي بين المعروض النقدي والتضخم اندثر في دول منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية منذ 30 عاما، ويرجع ذلك إلى عدة عوامل منها رقمنة الاقتصاد والمرونة التي باتت تتسم بها أسواق المال.

أما النوع الثاني من الحلول لزيادة الطلب على الأموال، فهو تحفيز الطلب على السندات والأسهم والعقارات، مع زيادة أسعارها وتخفيض نسب الفائدة على المدى الطويل.

ويشير الكاتب إلى أن احتمال انخفاض أسعار الفائدة مجددا يبدو احتمالا صعبا بعد الانخفاض القياسي الذي شهدته في الفترة الماضية، كما أن ارتفاع أسعار الأسهم لا يبدو من الحلول العملية المنتظرة للتعامل مع الأزمة الحالية بسبب الوضع السيئ للشركات التي ترزح تحت وطأة الديون وانخفاض الأرباح.

وتبقى زيادة أسعار العقارات هي الحل الأقرب للتطبيق في المرحلة القادمة، وهو ما سيصب أساسا في صالح مالكي العقارات الذين ستتضاعف ثرواتهم، وسيجعل أولئك الطامحين لامتلاك منزل أمام مأزق حقيقي.

 الثروة تزداد تركز في امريكا

*